不动产买受人物权期待权，是指不动产买受人在签订买卖合同并已支付部分或全部购房款的情况下，因未变更登记过户而对房屋未享有登记所有权，但法律赋予其类似所有权人的地位。该种物权期待权与抵押权之冲突在执行程序中尤为常见。当前，我国对不动产物权采取登记生效主义，导致不动产买卖合同签订、价款支付与产权变动经常发生不同步情形。如果房屋已被抵押而出卖人未如实披露，或出卖人将房屋出卖后另行设定抵押权，则会产生买受人的物权期待权与抵押权人的优先受偿权之间的权利冲突。本文对执行程序中的物权期待权和抵押权之冲突解决提出参考建议，以期为执行实践提供参考。

　　1.抵押权原则上优先于普通债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定，抵押权人享有的优先受偿权在执行异议中原则上优先于其他民事权益，但法律、司法解释另有规定的除外。不过，该条未规定抵押权具体优先于哪些民事权益，且但书条款是否包含《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条尚存争议。通过检索相关案例可以发现，法院在审理执行异议之诉纠纷时，一般对民事主体是否享有物权期待权或抵押权的认定很少产生争议，主要分歧在于两种权益优先保护顺位的比较。

　　2.适用不同的法律会产生不同的法律后果。若适用物权法或民法典物权编则着重强调抵押权的登记公示公信力，认为抵押权优先于物权期待权，因而买受人的物权期待权不能排除法院的强制执行。若适用《执行异议和复议规定》，进而审查是否符合房屋消费者物权期待权或一般不动产买受人物权期待权的构成要件，则物权期待权有可能优先于抵押权并排除法院的强制执行。物权法和民法典在效力位阶上比司法解释更高，但因物权法和民法典对物权期待权并无明文规定，法官在裁判中又常以《执行异议和复议规定》为依据论述物权期待权与抵押权的适用规则，容易导致两者产生权利冲突。

　　3.两类物权期待权并非均优先于抵押权。司法实务界普遍认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定为一般不动产买受人物权期待权、第二十九条为房屋消费者物权期待权。房屋消费者物权期待权关涉居住利益，属于生存权范畴，而抵押权属于财产权，在生存权和财产权权利位阶问题上，前者当然让位于后者，因而《执行异议和复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权可以突破权利平等原则，优先于抵押权并能排除执行。对于一般不动产买受人物权期待权是否优于抵押权存在两种不同观点。一种观点认为，《执行异议和复议规定》第二十八条意在保护无过错买受人的物权期待权，属于第二十七条规定的但书条款范围，在符合第二十八条规定的四种情形下，可以排除抵押权的强制执行。另一种观点认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条规定，房屋消费者物权期待权是针对实践中商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的特殊规定，应严格把握条件，避免扩大适用范围，以免动摇物权优先性的基本原则。且《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权多数是基于以房抵债、投资或投机性购房等形式获得，无关生存权保护之必要，没有更高的价值保护位阶，为防止适用范围随意扩张致使利益失衡，应严格限制适用范围。返回搜狐，查看更多