在这里我要提醒下各位购房人，在购买前，就要学会分辨你买的房子，到底是公寓楼还是办公楼。因为哪怕是同一个项目，也会出现公寓和办公混搭去卖的现象。那么到底如何去分辨？遵循以下几个步骤：

　　第五步：在弹出页面中，选择并点击最右侧图片，这是商品房预售许可证，你就能看到这栋楼，到底是公寓还是办公了。

　　实际上，现在市场上确实存在部分商品房，原本是办公性质，却以公寓知名在市场售卖，很多买公寓的购房者无法分辨清楚，也不注意合同上的房屋性质和属性，结果被忽悠。

　　公寓和办公到底有什么区别？我总结了一下，对买房人影响比较大的主要有以下三点：

　　1、公寓可住，可通水电气，但办公不可住。公寓和办公，在设计时会有所侧重。办公楼没有独立的下水管道和排烟管道，而且，你见过哪个上班族用的写字楼通了燃气的？公寓可住，公寓有一定的居住属性，水电可申请民用，也能接入燃气。

　　2、商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。同时，除食堂外，不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。办公、工业、科技研发等建筑需设置带独立卫生间的套间，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。

　　3、办公楼公摊面积更大。由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼的回字形走道设计，导致办公公摊更大。

　　很多写字楼、办公楼变身公寓，在房地产行业并不稀奇，因为写字楼价格远不如公寓价格高，所以不少开发商就将写字楼改建成酒店式公寓再面市，售价高但卖得也很好。

　　不过，2017年，南京市专门发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。同时，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，商业办公类非住宅类建筑室内建筑功能一律不得标注酒店式公寓功能。

　　通知要求，商业办公类非住宅类建筑的室内建筑功能，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，一律不得标注酒店式公寓功能。

　　在销售时，开发商应向购房人明确表示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，告知购房人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。

　　对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实，各职能部门需按照相关规定严肃查处。